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「全国社保基金」2019年,房地产调控政策出台500多次,升级改造成为房企发展的必由之路

时间:2021-04-19 00:51:30作者:佚名

长江商报记者江楚亚

“告别繁荣,回归理性。”2019年,房地产行业在收紧监管下迎来了新的局面,从政策到资本,各个维度的理性回归。

“金九银十”是楼市买房的传统好时机。而2019年“金九银十”的传统旺季已经过半,楼市的发展还没有进入上行阶段。

楼市进入白银时代是不争的事实。随着房地产暴利时代的结束,许多中小房企将面临生死两难的境地。

根据中国社会科学院发布的《中国住房发展总体报告(2019-2020年)》,2019年房价整体下降的城市数量和速度均高于去年同期。总体房价水平的空间分布演变相对平稳,增速空间差异加大。

中国社会科学院财经研究所住房大数据项目负责人邹预测,2020年房地产市场将普遍先抑后稳。一线城市一般先跌后涨;二线城市的起伏并存,但起伏的可能性不大。由于一线城市的传导效应和短期观望气氛,二线城市可能以小幅下跌为主,但部分城市可能会上涨;由于长期投资价值有限,三四线城市一般会呈下降趋势,但部分三四线城市可能仍会借助棚改崛起。

那么,在政策严格、销售缓慢、融资难、融资贵的背景下,大中小房企去地产的表现如何?多元化转型有哪些挑战和机遇?未来发展趋势如何?这些将在2020年逐步显现。

2019年是房地产政策最密集的一年

据中原地产统计,2019年11月房地产调控72起,史无前例。其中,收紧房地产资金链的政策已经超过25次。2019年1月至11月,全国房地产监管总量为554次,比2018年同期的425次增长30%。

市场调节是最常用的政策。自4月初遵义上调第二套住房公积金贷款利率以来,哈尔滨、深圳、合肥、杭州等地相继出台专项措施,整治经纪机构和房企的违规行为和市场混乱状况。

此外,许多地方重新启动了“限购、限价、限售”政策。长沙停止实施二套房契税优惠政策,北京、Xi等地收紧住房公积金。

总的来说,“一城一策,按城一策”的深化和实施将成为今年政策的主线,而政策基本面依然比较紧张。

广发证券认为,各城市目前的政策取向与当地成交量和价格的基本走势有关。在以地方为主体的精细化管理下,未来行业的交易量和价格将普遍稳定,周期性波动将逐渐减弱;中银国际预计,未来各城市房价将保持窄幅的箱式震荡。

房地产调控的原则是,乱必须调整,涨幅太高就加码。“稳定地价、房价、预期”的综合调控要求,将继续让调控不利的城市承担责任。稳定其实是双向调节。大涨肯定不稳,大跌也不稳。楼市调控严格,针对房价上涨的修补措施仍在出现。但如果房价下调,预计会出台相对宽松的政策。

中央经济工作会议指出,2019年,房地产政策仍然使用“房无投机”、“构建房地产市场健康发展的长效机制”等表述,这意味着目前的决策层不会启动全面放松房地产以实现“稳定增长”的目标。即便如此,在风险防范和“稳增长”的平衡下,考虑到之前的房地产调控政策过紧,避免了房地产对经济的负面拖累,房地产政策极有可能通过政策微调回归中性,从而达到支撑经济的效果。

房地产百强企业销售额突破10万亿

2019年底,为了实现年初设定的销售目标,房地产企业正在加快促销,进行最后的冲刺。意见指数发布的2019年1-11月中国房地产企业销售额100强榜单显示,1-11月中国房地产企业总销售额超过10万亿元,达到104387亿元,同比增长16.45%,增速与去年相比。同期缩小21.05%;11月份,100强房地产企业总销售额为11250亿元,几乎等于10月份总销售额11265亿元。

截至11月底,100家房地产企业中,合同销售额超过1000亿元的房地产企业27家,比去年同期增加1家。其中,房企签约销售位于1000-2000亿元、2000-5000亿元、5000亿元以上的,分别有16家、7家、4家;签约销售范围300-600亿元,其中房企数量最多,有27家。值得注意的是,根据去年的经验,1-11月累计签约销售830亿元的房地产企业,今年有望达到1000亿大关。目前,名单上有36家合同销售额超过830亿元的房地产企业,这意味着今年的1000亿房地产企业预计比去年增加5家。

从目标完成率来看,意见指数统计发现,1-11月目标完成率超过90%的房企有27家,占64.29%,其中绿城、龙湖、龙光已超额完成年度销售目标;房地产企业9家,完成率80%-90%,占21.43%。但截至11月底,仍有6家房地产企业的目标完成率低于80%,离原销售目标还有很大差距。

随着股票时代的到来,销售基数的逐渐增加,整个房地产行业的增速必然会放缓。榜单显示,1-11月,前3名、前10名、前30名、前50名、前100名房企的门槛值分别为5743亿元、2261亿元、984.6亿元、647.7亿元、213.9亿元,较去年同期门槛值有所提高。从这个角度来看,整个房地产行业仍然处于缓慢上升的通道。

另一方面,自2019年5月中国银监会23号文件和7月国家发改委新的外债发行规定实施以来,房地产市场融资环境日益紧张,住房企业发行债券的渠道受到限制。1-10月,房地产开发企业国内贷款21288亿元,同比增长7.9%,1-9月增速下降1.2个百分点;利用外资131亿元,同比增长63.2%,增速下降75%;自筹资金46996亿元,同比增长3.3%,增速远低于到位资金总体增速。

整体来看,楼市虽然有一定程度的降温,但并没有出现悬崖式的下跌,也没有出现暴涨式的回暖,继续保持平稳有序的发展态势。相关房地产专家建议,这一次越多,越要保持战略实力,坚持住,不要投机,以促进市场健康稳定发展。

年内,共有446家地产企业宣布破产

对于房地产企业来说,2019年的冬天已经开始了。在行业融资的紧箍咒下,金融去杠杆化直接碾压了很多房地产公司,其中一些不得不面对走出去的命运。

人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开发商破产数量已达446家,平均每天有1.5家房地产企业破产,创历史新高。在这30页的房地产破产名单中,大部分是三四线城市的中小型房地产企业。

不仅中小房企集体破产,过去经营良好的大中型房企也开始频频爆发。今年,五洲国际和集团先后爆发资金链危机,以宁波首富熊为首的上市房地产企业集团突然申请破产重组,消息传出后也引起市场热议。

11月14日,广东证监局公布了针对怡和地产的信托违约行为及行政监管措施,对公司董事长进行警告。据广东证监局调查,截至5月31日,怡和地产已拖欠9笔未披露的超过1000万元人民币的债务,总额超过50亿元人民币。债券违约的导火索迅速引爆了老牌房地产企业怡和地产的资金问题,这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。

10月,三生鸿业集团董事长含泪的照片席卷朋友圈,因为三生鸿业集团难以将公司的财务管理兑现给员工。随后,三生鸿业因交叉违约条款被中国信用信托查封,并宣布信托计划提前结束。三生鸿业,曾经的百强地产企业,现在需要成立临时监管团队,推动债务重组。

在业内人士看来,这背后的信号非常明显,那就是房地产高成交量、高杠杆、高负债的商业模式已经走到了尽头,房地产的“亮点时刻”将不再出现。

但根据国家工商局2018年的统计,在工商局注册的房地产开发商有9.7万家。从总数据来看,破产的房企仅占全国房企总数的0.46%。从历史对比来看,今年房企破产数量并不是最高峰。中原地产首席分析师张大伟表示,与2014年2000多家房企倒闭的悲惨历史相比,目前的数据并不令人惊讶。

事实上,“破产潮”的到来与其说是楼市降温的标志,不如说是行业的“内部洗牌”。目前,房地产市场正在经历一个内部洗牌时期,大鱼吃小鱼,大鱼越来越强。从人民法院公告网也可以看出,申请破产的企业大多是三四线城市规模相对较小的房企,也有部分涉及民间借贷等债务纠纷。一些小的、无名的房地产企业倒下了,房地产的市场份额越来越集中。

创新住宅企业未来发展趋势

随着调控政策的不断加大,大部分热点城市明显降温。随着日益严峻的市场环境和坚决抑制房价上涨的大基调,过去传统的房企发展模式已经不能适应市场的需求。追求高速大批量发展已经不可行,必须转型创新,这已经成为行业标准。越来越多的创新业务被写入房企战略。可以说,创新能力将是未来房企竞争的核心点,行业的各种变化也在推动房企转型。据《长江商报》记者粗略统计,2018年以来,近25家房地产企业更名,万科、万达、保利等龙头企业众多。无论大小,房地产企业都忙着给房地产改名。更有甚者,他们甚至决定“完全退出房地产开发”,加速多元化转型。

具体转向哪里?“企业要根据自身实力和自身特点进行选择,城市更新是房地产企业未来转型需要关注的一个重要方面。”中国人民大学国家发展研究所城市更新研究中心主任秦宏表示,由于中国城市化进入高级发展阶段,城市化率达到60%,城市群和大都市圈崛起,城际和城市蔓延区形成,城市内部更新发展的空间和基础开始显现。

《长江商报》记者了解到,深湾一级行业的房企有142家,其中至少有41家涉及跨境转型,占行业总数的29%;这41家跨境转型房企平均市值78亿元,总市值约3285亿元,占行业总市值的28%。

转型方向基本确定,新业务深入开展,主要分为两个方向。一个是围绕房地产的服务业,比如社区消费、物业服务、房地产金融等。;另一种是“行业+地产”,比如物流地产、养老地产、旅游地产。前者是基于股票地产挖掘后的服务市场,后者是地产领域的新产品线。现在的盈利模式主要是出租和销售。

其中跨境转型主要涉及八大方向:大医疗(含养老)、大互联网(含电脑、互联网彩票等)。),能源煤矿(石油、页岩气、金矿等。),金融,军工/情报(工业机器人),材料(主要是石墨烯),影视媒体(包括影视、媒体、动画、手机游戏等。),还有环保。

房地产开发的黄金时代已经结束,升级改造成为房企生存发展的必由之路。但转型之路不易,缺乏相应的储备和经验,贸然投资新业务容易陷入困境;投资一些投资大、周期长、回报慢的行业,也是企业回报资本的挑战。

同时,有关政府和机构出台的鼓励房企升级改造的文件,为房企积极寻求转型提供了政策支持。但成功转型的房企会有更强的抗风险能力和适应不断变化的房地产市场形势的能力。

商品房市场有望

共同商品市场的趋同

中国房地产行业的发展趋势如何?上市房地产企业转型升级的方向和模式有哪些?近日,长江商报记者采访了诸葛住宅市场研究员蒋。他表示,房地产行业在经济发展中的比重将明显降低,利润率将缩小,商品房市场有望与普通商品市场趋同。

长江商报:中国房地产发展现状和趋势如何?

姜:中国房地产业粗放型发展和市场爆炸式增长的时代已经过去,现在正处于市场平稳过渡的重要时期,行业正处于加速洗牌的脆弱时期。受经济下行压力和宏观调控影响,一方面行业增速放缓,另一方面开发资源和市场份额也集中在大型房企。在激烈的优胜劣汰竞争中,逐步回归稳定健康的市场常态是一个明显的发展趋势。受此影响,房地产行业在经济发展中的比重将明显降低,利润率将萎缩,商品房市场有望与普通商品市场趋同。但毕竟房屋交易是大额交易,土地资源是独一无二的,不可复制的。即使很难实现住房价值和价格的大幅增长,短期内也不会突然下降。

长江商报:房地产上市企业转型升级的方向和模式有哪些?

姜:基于强大的资本运营能力和规模地面布局,上市房地产企业的转型方向和路径要比中小房地产企业广阔得多,更容易调整战略方向,集中优势资源转型升级。从行业来看,从商品房向养老、医疗等工业地产转型,或者向租赁市场转型,值得房企尝试;从“跨界”转型的角度来看,恒大、万科、碧桂园等一些龙头地产企业已经转移到新能源汽车领域,也值得借鉴。

长江商报:区域房企转型有哪些地域特色和热点?一二线城市对鼓励房企转型升级的政策有何影响?

姜:鼓励一、二线热点城市住宅企业转型的措施主要体现在产品类型、经营方式等方面的改革。产品转型政策包括共享产权房和有限竞争房,业务转型政策包括发展租赁市场和持有产权经营和提供生活服务。主要特点是引导房地产企业去杠杆化,稳步发展,长期经营。

长江商报:未来房企转型升级面临哪些机遇和挑战?

姜:房企转型升级,迎来人口变化、人口流动和国家重大战略规划的机遇。例如,人口老龄化带来了对养老、保健、医疗等需求的增加。,这使得房企很容易盘活硬资源,参与新的市场竞争;比如,新型城镇化建设加速了人口向城市的流动,给房屋销售和租赁市场带来了新的购买力;比如京津冀、粤港澳、长三角等重大战略规划,将有利于传统业务和房企转型升级。当然,房地产企业面临的挑战仍然是巨大的,主要表现在传统业务不能完全抛弃,新业务难以快速盈利,这对房地产企业的生存韧性和二次创业是一个很大的考验。

长江商报:转型升级会给企业带来哪些经济和社会价值?

姜:无论住宅企业向哪个领域转型升级,所获得的经济效益不仅会产生利润,而且会使市场结构和盈利模式从过于单一向更加多元化和科学化转变,从而使企业持续稳定地发展。在社会效益方面,成功的住宅企业将能够摆脱过度依赖有限土地资源开展业务的被动局面,进而增强企业在科技、金融、社会服务等方面的创新能力。,向社会发展的前沿靠拢。


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