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「南方稀贵金属交易所」2021年房价会怎么样?底层逻辑解读房价

时间:2021-04-08 22:52:09作者:佚名

一、前言

众所周知,中国人民银行和住房和城乡建设部于2020年8月宣布,为房地产企业设立了新的融资规则,即“三条红线”:1。不含预付款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金负债率不到1倍。

这三条红线其实是财务指标,衡量企业的负债程度。越是踩这三条红线,越是会被迫限制融资规模。三条红线都是红牌企业,将被禁止新增生息债务,如恒大、绿地、R&F、融创、华夏幸福。其中两个属于橙色企业,每年负债只能增加不超过5%。踩一项的都是黄企,每年能增加的规模不超过10%。如果三者都达标,这就是绿色企业。然而,即使是绿色企业,每年的债务增长率仍不超过15%。一些应该重点关注的房地产企业是踩着三条红线的高风险民营房地产企业。下面这些走在最前沿的企业,相信大家最近都有所耳闻,本文就不多讨论了!

一位受欢迎的张文写道:“当这些企业受到三条红线的约束,试图减少债务时,他们肯定会少占土地,甚至没有土地。从拿地到盖房子要两年。如果现在不拿地,就意味着2022年新房供应量会大幅下降,那么到2022年房价会大幅上涨!”

上述观点的思维逻辑是否正确?“三条红线”政策对房价有什么影响?本文着重用底层逻辑来判断,因人而异。欢迎在留言区讨论!

二、主要内容

2.1土地价格的影响

我们不妨倒着想。如果房地产企业资金雄厚,有大量的资金支持,那么房地产企业有了钱之后会怎么样?随着土地收购,土地拍卖市场不断推高地价,“地王”现象频繁出现,从而使底价迅速上涨。每出现一个“地王”,二手房市场就会争先恐后的告诉:新“地王”的楼层已经比二手房的挂牌价格贵了,于是大家开始感叹面粉已经比面包贵了,下一步马上就要调整挂牌价格,于是二手房市场也开始连续暴涨。因此,从这些历史中,我们可以梳理出地价与房价的关系。我们可以看到,如果房企资金充裕,大家都会抢地,导致地价高,面粉涨价导致面包涨价,但现在情况正好相反,因为“三条红线”的限制,房企的现金就不会那么充裕了。这样一来,拍卖市场可能会出现拍卖,然后挂牌价格会降低。如果地价便宜一点,房价会怎么样?

当然,你可以坚持房价不会跌。但是,如果房价不跌,地价便宜,就意味着房地产企业的利润率会提高。那么,在这种利润的吸引下,房地产企业如何才能不大量占用土地,扩大地盘呢?房地产企业不拿地,只说明一点,房价下跌超过地价下跌,房地产企业发现没有足够的利润率就不拿地。

2.2住房供应的影响

但是,“三条红线”政策。对房价的影响不止这些。我们上面讨论的是对地价的影响,那么这个政策的第二个逻辑就是对住房供给的影响。为了理解这个逻辑,我们需要知道为什么房企经常有890%的负债率。我们可以把房屋公司盖房子的过程抽象成三个步骤:1。拿钱;2.投资建房;3.卖房子,假设一个房地产企业拿出自己的50亿资金进行土地拍卖,找供应商,租设备,买材料,然后建小区,最后一个个卖给买家。卖房子的钱都拿到手后,房地产企业手里的钱从最初的50亿变成了60亿,多出来的10亿就是花这么长周期带来的利润。在整个过程中,房地产企业使用自己的资金,所以此时没有债务。但是如果房地产企业没有50亿,只有5亿想做怎么办?那么它需要自己支付5亿,然后借款45亿,这是第一步,当它的负债率达到90%的时候。第二步建房,负债率还是90%。第三步,房子卖了,借的45亿元还回来,房地产企业的负债率可以降回来。有没有看到什么问题?如果房地产企业负债率高,说明要么有地可建,要么有房可卖。因此,房地产企业降低负债率最直接有效的手段就是捂手开仓卖房。

那么“三条红线”对开发者影响最大的是什么行为呢?首先,开发商很难囤积土地。第二,开发商很难囤积房产。这是“三条红线”最大的影响。这个逻辑就整理出来了。我们再来判断一下,序言中一篇热门文章的观点是否正确?所以,同一件事可能解释不同的结果,但道理是可以用逻辑区分的。

三.结论

事实上,不仅有“红线政策”,还有目前的房企政策,形成了包围圈的趋势。但奇怪的是,很多媒体可以拆解所有单一政策,用各种逻辑向你解释房价还会继续上涨。这就像序言中的例子。“三条红线”“限购限贷”都在向你解释房价会涨。这篇文章不是讲具体政策,而是想让大家看到一个总体趋势。

目前,房企领域的政策已经陷入了上、中、下领域的包围圈趋势。首先,针对上游房地产企业的各种限制性政策,刚才提到的“三条红线”就是其中之一。中流是对金融机构的限制性政策,比如限制银行对个人的房贷比例。目前,许多银行的抵押贷款比例已经达到红线,不能继续增加。再比如严格控制信托公司的房地产信托规模。对于下游来说,是针对购房者的限购政策,总是被认为有各种漏洞,所以补丁越来越严谨,比如社保缴纳补丁,贷款记录补丁,离婚补丁,房屋拍卖补丁。政策不是单一的,而是对房地产领域呈现出一种包围圈,这是我们必须关注的大趋势!

为什么会这样?现在的房子更像是财富分配的筹码,这是我们社会不愿意看到的。第一,这种财富分配方式不公平。因为房子门槛很高,不是每个人都能参与,会导致贫富差距更大,所以不公平。第二,这种分配不合理。你不妨想一想:房子赚的钱从哪里来?它来自于每一个劳动者的收入,来自于一个人未来二三十年的收入,甚至来自于一个家庭很多人未来二三十年的收入!这种财富分配方式合理吗?第三,买房需要巨大的资金占用和现金流的长期捆绑,真正影响创业,挤出消费。一个年轻人花钱买房的行为很容易被追捧,而他花钱创业的行为会被嘲笑,哪怕他卖房筹钱创业也会被嘲笑!这样的价值观能让我们的社会受益吗?所以,我们可以看到,各种政策已经形成了房地产的包围圈趋势,“不炒房”绝不是空谈。国家一直在不断释放信号,政策已经充分触及房地产企业、金融机构和购房者,那么2021年的房价走势会是怎样的呢?还会涨吗?

目前似乎还有一个领域没有被覆盖,就是二手房的卖家还在政策的空白区,小区的卖家也开始抬标,都是集体抬高挂牌价格,造成房价还在持续上涨的感觉。作为房地产调控领域最后一个空白区域,如果2021年一线城市房价敢涨,那么这个领域的政策缺口很快就会被填补。这是什么政策?答案大概是“房产税”。


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