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a股牛市——当前房价上涨之谜? 星湖科技股吧

时间:2021-03-03 19:27:05作者:佚名

[摘要]

这一轮房价上涨与以往上涨规律大相径庭,也成为了大家的困惑,具体表现在:(1)为什么一线房价会在“住有房无炒”的背景下上涨?特别是疫情导致收入下降,那为什么房价反而上涨了?催化剂是什么?(2)以前是全国普遍增长。为什么这次只有一线城市崛起,还是明显更多?(3)一线城市中,深圳涨幅最大,为什么北京涨幅明显较小?(4)在一线城市,学区增加明显较大?

2020年a股牛市是目前房价上涨的核心原因。2020年的牛市至少会在一年内增加中国个人投资者的财富5-6万亿元。更重要的是,持股人分布不均。收入较高的人持有的股票和基金比例明显较高,因此财富积累更为剧烈。

一线城市的居民收入更高,在牛市中受益更多,所以在房地产市场的购买力更强。一线城市居民收入内部分化,富人收入较多,所以学区等高端市场增幅较大。另外,一线城市之间也有差异。从人均收益来看,深圳>:北京,因此,房价的上涨也是一个类似的顺序。

人均持股越多,从牛市中获益越多,在熊市中受到的伤害越大。一线城市居民持股较多,因此2018年股市熊市一线城市房价涨幅较小,2020年股市牛市涨幅较大。

1-2月是中国经济增速的高点,之后会回落。因此,股票、债券和商品的汇率等主要资产可能在1-2个月内迎来拐点。支撑近期房价上涨的主要因素将发生变化。但从长期来看,土地供应不足是造成一线城市房价高的最重要因素,改善一线城市土地供应是应对房价高的最有效途径。

风险警告:经济超出预期

[文本]

1导言

房价一直是触动中国人神经的重要变量。在“房无投机”的背景下,房地产市场保持稳定,房价沉寂了两年多。但从2019年第四季度开始,一线城市房价开始上涨,并在2020年下半年变得更加显著,引起社会广泛关注。

然而,现在的房价上涨与过去的上涨规律大相径庭,已经成为大家的困惑。具体来说,大家的困惑在于以下几点:

(1)“房无投机”背景下,一线房价为什么上涨?特别是疫情导致收入下降,那为什么房价反而上涨了?催化剂是什么?

(2)以前是全国普遍增长。为什么这次只有一线城市上涨,还是涨幅明显更大?

(3)一线城市中,深圳涨幅最大,为什么北京涨幅明显较小?

(4)在一线城市,学区增幅明显较大。

经过研究,我们发现2020年a股牛市是目前价格上涨的核心原因。我们估计,2020年的牛市至少会在一年内增加中国个人投资者的财富5-6万亿元。更重要的是,持股人分布不均。收入较高的人持有的股票和基金比例明显较高,因此财富积累更为剧烈。因此,它导致以下结果:

(1)一线城市在牛市中收入更高,受益更多,所以在房地产市场上购买力更强。

(2)一线城市居民收入内部分化,富人收入较多,所以学区等高端市场增幅较大。

(3)一线城市划分。从人均收益来看,深圳>:北京,因此,房价的上涨也是一个类似的顺序。

图2展示了当前a股牛市对财富积累的力量。以最极端的深圳为例,最保守的估计是2020年牛市中深圳居民财富增值占2019年居民存款的30.9%,占2019年收入的60.3%,占2019年房地产成交量的88%。一年之内,财富积累速度如此之快,在房地产长期牛市的预期下购买房地产是一个自然的想法。从数据上来看,从股市财富积累来看,深圳>:北京,而且差别明显,所以房地产市场的热度也表现在深圳>:北京。另外,从全国来看,剔除一线城市后,全国居民从2020年a股牛市中受益的程度相对有限。所以全国大部分地区房价没有明显上涨。

房价上涨的传统逻辑是愚蠢的

在价格基本与供求相关的地方,房价也不例外。传统上,短期内,对房子的需求与收入和信贷条件关系最大,而供给基本上与土地供给有关。(房地产的供需因素很多,比如城市化和房地产开发商的经营等。).从这两年的情况来看,传统的逻辑解释无法解释本轮房价的变化,或者说解释力有限。

首先,从需求层面观察。从可支配收入这个变量来看,由于疫情的影响,2020年的收入增长率将明显下降。而且一线城市的可支配收入增长率甚至低于全国平均水平,与房价的表现相悖。其次,在信贷条件方面,虽然为了应对疫情,2020年的住房贷款条件更加宽松,说明房贷利率下降了20个基点,整体住宅贷款也有所增加。但这种变化并不大,而且距离2015年还很远,很难解释一线城市房价上涨的原因。此外,信贷放松在全国范围内差异不大,一线城市房价上涨与其他地方的差异难以解释。

另外,从供应端。总的来说,2014-2016年房地产大幅去库存后,房地产进入持续补货阶段,全国特别是大中城市土地供应量大幅增加。一线城市土地供应不足是2015年至2016年一线城市房价大幅上涨的重要原因。但2017年后,一线城市,除北京外,其他城市的土地供给增幅明显高于全国平均水平。不过,这一轮房价上涨,是北京涨幅最小的。因此,土地供应在本轮房价上涨中的解释力相对有限。

3 2020年牛市,人赚了多少?

那么,2020年房价上涨的主要原因是什么呢?我们认为,主要原因是2020年a股牛市。在2020年a股牛市中,个人投资者的财富将大幅增加,保守估计超过5-6万亿元。更重要的是,在这轮财富增值中,人口分布很不均衡。收入越高的人持有的股票和基金越多,所以受益也就越多。一线城市的居民收入明显更高,因此持有的股票和基金更多,这导致财富升值更显著,也导致一线城市的居民在各种消费投资上花费更多。在房地产长期牛市的预期下,房地产投资是主流投资渠道之一,因此房地产价格上涨是自然结果。

首先,我们需要估计2020年牛市中个人投资者的收益。对此,我们有两种估计方法。第一种方法是根据个人投资者在不同金融产品中的持有规模和收益率来总结总收益。第二种方法是个人投资者在a股市值中的比例相对稳定。我们根据a股市值的变化来推断个人投资者的财富增值。

第一种方法,具体估算数字见表1,大部分数据来源于中国资产管理协会的统计。有几点值得解释:

(1)个人持股收益率主要是指2020年万德勤A的增加;

(2)证券私募基金收益率主要指私募网络的数据(约30%);

(3)证券私募基金的个人比例没有权威数字,是一个大概的估计;

(4)其他项目包括其他投资渠道,如私人银行、家族基金、信托、资产管理等。,这是装扮成机构,但实际上是个人资金。

第二种方法的估计比较简单。一是2020年末a股总市值比2019年末增加约20万亿。其次,个人投资者持有a股的比例约为30%,因此2020年个人投资者的财富增值约为6万亿元。

第一种方法和第二种方法的估计结果相似,可以作为相互印证。

值得指出的是,这一估计显然是保守的。实际数量应该更大,原因如下:

(1)对于保险、年金、社保、经纪等机构管理的基金,相当一部分受益人实际上是个人;

(2)持有上市公司股份的收益,很多名义上归法人或公司所有,但实际受益人是个人;

(3)海外上市的科技互联网股票大幅上涨。比如美团市值增长了2万亿左右,腾讯市值增长了3万亿以上。这些股票有很多中国本土投资者,直接或间接受益;

(3)2020年,登记制度改革明显加快,IPO步伐加快,融资额明显增加,更多的上市公司股东实现了财富的快速增值;

(4)A股牛市提升了很多公司的估值,极大的提升了VC/PE投资公司的估值。

由于数据的可用性,很难对上述因素进行准确的估计。但是我们估计这些部分的总和大约是2-3万亿。也就是说,在2020年的牛市中,个人直接收入可能在8-9万亿元以上。

在下面的讨论中,我们将最保守的估计作为分析的基准。

4牛市赚钱的大分化

虽然中国居民在2020年a股牛市中收获颇丰,但收入分配很不均衡。股票投资是高风险资产,高收入群体的持股比例高于低收入群体,导致股市收益分配更倾向于高收入群体。

西南财经大学的中国家庭理财调查数据显示,家庭总收入越高,家庭拥有的股票+基金数量越多。更重要的是,它们之间的关系是非线性的,二阶导数是正的。也就是说,随着家庭收入的增加,家庭拥有的股票+基金的数量增加更多。如图,年收入10万左右的家庭拥有的股票+基金金额为5000元,约5%;而年收入40万左右的家庭拥有的股票+基金的金额在4万元左右,约为10%。

简单来说,富人从这次牛市中受益更多。而且越有钱的人,因为股票+基金多,受益也就越多。一线城市普遍收入较高,所以也有更多的股票+基金,所以从这次牛市中受益更多。

为了显示和验证这种差异,由于数据的限制,我们使用省级数据进行分析。我们用两种方法来做一个估计,然后取一个简单的平均值。

第一种方法:我们用省营业部的股票交易量作为各省持有的股票+资金量的代理变量。交易金额和持有金额不是完全相关的,应该是高度正相关的。

第二种方法:中国的家庭财务调查有家庭收入和家庭自有股权基金的微观数据。我们把每个省的户数乘以每个家庭持有的股票基金的平均值,得到相应的变量。

从结果来看,发达地区拥有的股票+基金数量明显较大。基本上广东上海江苏浙江北京占全国50%以上。而西南、西北、东北地区所占份额要小得多,与发达地区的差距非常明显。

如上所述,最保守的估计是中国居民在2020年a股牛市中的收益将在5万亿人民币左右。但由于个人投资者分布不均,牛市的收益在人和地区之间差异很大。我们把总收入乘以各省的比例,得到牛市中各省的收益估计。从图8可以看出,各省的收益差别很大。

虽然发达地区从牛市中受益更多,但收入和房价也高,所以绝对水平的比较意义不大。因此,我们将牛市收入与收入、存款和房地产交易量进行比较。结果表明,发达地区尤其是一线城市的相对效益明显较高。

首先,我们对比2020年的股市收益和2019年的可支配收入,发现发达地区的价值明显更高,一线城市基本处于前列。而且在一线城市,分化明显,深圳明显高于北京。

其次,我们对比2020年的股市收益和2019年的家庭存款,发现在发达地区价值明显更高。在一线城市,深圳明显高于北京。

再次,我们对比2020年的股市收益和2019年的住宅成交量,发现发达地区的优势正在减弱,比如浙江、江苏等相对不太突出,但一线城市的优势依然显著。在一线城市,深圳明显高于北京。

从以上三个变量的对比中,我们发现一线城市无论是在股市的绝对收入水平上,还是在相对收入上,都遥遥领先,这与一线城市相对火热的房地产市场相对应。另外,一线城市,从各项指标来看,都是深圳>:北京;也符合一线城市房地产市场的差异化。

5 A股牛市与房价

虽然上面已经做了很多相关准备,但我们仍然需要实施最受关注的变量——房价。具体来说,我们观察房价与人均持股的关系。我们使用了70个大中城市的数据。70个大中城市的房价数据是统计局直接公布的,人均持股数据是我们估算的。具体估算方法是:以各省股票交易量份额作为股票持有量份额的代理变量,乘以个人持有总量,得到各省股票持有量。进一步假设省内各销售部门的交易量相同,那么就可以从省内各城市销售部门的比例推断出各城市的持股量。

我们要验证的假设是,人均持股越多,牛市中获得的收益越多,熊市中造成的伤害越多,从而影响房价。从指数走势来看,2018年明显是熊市,2019年是牛市,但2018年基本是复盘,2020年在2016-2019的平台上形成突破。所以从消费心理来看,2018年明显亏损,2019年回归正常,2020年赚钱。2018年和2020年的股市变化可能会对消费者投资决策产生影响。

2020年回归结果见图14。图14显示,2020年,人均份额较大的城市房价涨幅将较大。简单回归的R平方接近30%。

2019年回归结果见图15。图15显示人均持股与2019年房价变化关系不大,简单回归的R面也很小。我们猜测这可能是因为2019年是牛市,但只是2018年亏损的修复,赚钱的感觉不明显,对消费和投资行为没有太大影响。

2018年回归结果见图16。图16显示,2018年,人均份额较多的城市房价涨幅较小,甚至有所下降。简单回归的r平方超过30%。一线城市不一定是最大赢家。2018年,a股是熊市。你持有的股票和基金越多,伤害就越严重。图16中拟合曲线的二阶导数为负,这验证了这一点。

作为验证,我们观察澳门博彩业收入的同比变化。从图17看,这种变化明显与经济走势有关,但弹性明显更大。2018年,澳门博彩业收入同比大幅下滑。此外,2020年许多奢侈品的销量将明显好于普通商品。我们怀疑这与2020年a股牛市造成的财富效应密切相关。由于缺乏相关数据,我们很难验证,也希望有相关研究做交叉验证,比如观察一线城市的奢侈品销量是否应该明显更高。

综上所述,目前房价上涨的核心原因是2020年a股牛市。2020年a股牛市给中国居民带来了巨大的财富增值。然而,股票持有的不均衡带来了财富增值的巨大分化。一线城市的居民收入更高,股票资产更多,从而财富增值更多,所以他们在房地产方面的购买力更高。股票资产的数量与2020年的房价密切相关。

1-2月是中国经济增速的高点,之后会回落。因此,股票、债券和商品的汇率等主要资产可能在1-2个月内迎来拐点。支撑近期房价上涨的主要因素将发生变化。但从长期来看,土地供应不足是造成一线城市房价高的最重要因素,改善一线城市土地供应是应对房价高的最有效途径。


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